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关注光伏发电项目用地的风险点

发布日期:2018-07-09 信息来源:投融资管理部 作者:鲁阳 字号:[ ] 分享

通过将近两年的时间里对新能源发电项目需具备手续及相关政策的学习和讨论,我们逐渐熟悉和掌握了光伏项目的备案、用地(包括用林)、消纳(关系到电网接入方案的批复)等一系列在投融资项目推进中至关重要的环节。下面主要围绕项目用地方面展开探讨,分享经验,为公司未来的投融资发展尽一份绵薄之力。

在项目用地方面,最基本也是首先要关注的问题是合法合规,也就是要对我国关于土地的所有权和使用权的相关法律规章有必要的了解。我国实行土地社会主义公有制,即全民所有制和劳动群众集体所有制。城市市区的土地属于国家所有;农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。

从土地用途来说,国家在编制土地利用总体规划时,将土地分为了农用地、建设用地和未利用地。农用地指直接用于农业生产的土地,包括耕地、地、草地、农田水利用地、养殖水面等;建设用地指的是建造建筑物、构筑物的土地,包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等;未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地,建设用地涉及农用地转为建设用地的,应当办理农用地专用审批手续。通过土地补偿、征收及招拍挂程序获得建设用地使用权。

根据我国土地管理有关法律法规,农村集体土地性质较为特殊。农民集体所有的土地由县级人民政府登记造册,核发证书,确认所有权。单位之间发生土地所有权和使用权争议,协商不成的,由县级以上人民政府处理。擅自将农民集体所有的土地使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的,由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正,没收违法所得,并处罚款。

通过国家国土资源部门相关文件,我们能够了解到,光伏方阵和采用直埋电缆方式敷设的集电线路是可以利用农用地布设的(除桩基用地外,不得硬化地面、破坏耕作层,否则应与升压站、运行管理中心、集电线路杆塔基础一样,须按建设用地办理用地手续)。而在“农光互补”项目中,光伏企业可通过以下两种方式获取土地。一是通过村集体经济组织或者村民委员会发包取得土地承包经营权,光伏企业与发包方之间构成的是土地承包经营权发承包关系;二是通过与作为承包人的集体经济组织成员(一般多为农户)签订租赁合同的方式取得,光伏企业与承包方之间构成土地经营权流转关系。

光伏企业作为集体经济组织以外的单位承包农民集体所有土地,应当根据《土地管理法》、《农村土地承包法》的规定,事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表同意,并报乡(镇)人民政府批准,否则,签订的土地承包合同存在被认定无效的风险。另外农用地的承包期也各有不同(耕地为三十年,草地为三十至五十年,林地为三十至七十年),超过法定承包期限也将被认定为无效。

实践中,光伏方阵的农用地通常采取租赁方式取得(这里可看作土地流转或再流转),光伏企业与农户签订土地租赁合同时,应当履行报备程序(县级以上地方人民政府登记),并且需取得原承包方的同意(需要项目用地涉及到的所有农户都有书面认可)。租赁期限应根据承包剩余期限而定,并且应注意《合同法》规定租赁合同期限不得超过二十年,超过部分将判定无效(但是,一般光伏项目设定的运行周期为25年,如何来操作这个期限约定呢,我们可以在合同里约定租赁期限为20年,同时约定协议到期后,双方对该合同以补充协议形式续签5年的办法进行操作,以避免由此带来的风险)。

项目建设的合法合规、风险可控及项目资金的融通都需要具备合规的项目用地系列手续,所以项目用地在项目前期环节尤为重要,可以说除了资金方面,将项目合规用地列为项目顺利完成的关键一点也不为过。以上仅是我们目前在项目甄别中所涉及到的部分,希望能够加深公司广大员工对于该领域的认知和理解,共同为公司拓展多元与投资带动的战略规划落地作出积极贡献。






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